譲渡所得の税金

所得税 土地・建物等の売却による譲渡益に対して課税。
一定要件で各種軽減措置（特例）あり。
譲渡した年の翌年3月15日までに確定申告。

住民税 土地・建物等の売却による譲渡益に対して課税。
一定要件で各種軽減措置（特例）あり。
翌年6月・8月・10月、翌々年1月の4回に分けて納税。

住宅を売却した場合、売却代金の一部（譲渡所得）に税金がかかります。
但し、居住用財産の譲渡については、色々な軽減措置や特例があります。

資産を譲渡して得た所得が「譲渡所得」です

土地建物等を売却した時の譲渡所得は、分離課税となります。

※1 土地や建物の取得価額は、購入代金・リフォーム費用・仲介手数料・登記費用・不動産取得税・印紙税等からなります。土地の取得費は取得価額、建物の取得費は取得価額から経過年数分の減価償却費相当額を差し引きます。取得費が不明な場合は、譲渡収入の5%を概算取得費とすることができ、実際の取得費を上回る場合にも概算取得費で計算することができます。

※2 仲介手数料、印紙税、測量費用、分筆のための費用 等

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えるかどうかで、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれ税率が変わります。

短期譲渡所得 所有期間5年以下の譲渡所得　39%（所得税30%※3・住民税9%）
長期譲渡所得 所有期間5年超の譲渡所得　　20%（所得税15%※3・住民税5%）

(※3)このほかに基準所得税額の2.1%相当の復興特別所得税が加算されます（2037年まで）

居住用財産の譲渡（※）で一定の要件を満たせば、以下の特例が受けられます。

特例の適用を受けるためには、譲渡の翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。

譲渡益がある場合

3,000万円特別控除居住用財産を譲渡した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除

10年超所有の軽減税率譲渡した年の1月1日における所有期間が家屋・土地ともに10年超の居住用財産を譲渡した場合、軽減税率を適用

特定居住用財産の買換え特例居住用財産を買換えした場合、譲渡所得に対する課税を繰り延べ。①②と選択適用

譲渡損がある場合

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除その年の他の所得と損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能。住宅ローン控除との重複適用が可能

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除売却金額を上回る住宅ローン残高があれば、譲渡により出た損失を損益通算できる。通算しきれない譲渡損失は、翌年以後3年間繰り越して所得から控除することが可能

居住用財産の譲渡とは

下記のいずれかを満たす居住用財産であること

• 個人が、現にその居住の用に供している家屋を譲渡した場合
• a.の家屋で居住の用に供されなくなったものを、居住の用に供されなくなって3年目の12月31日までに譲渡した場合
• a.またはb.の家屋と共に、その敷地である土地や借地権を譲渡した場合
• a.の家屋を取り壊し、その敷地のみを譲渡する場合、その家屋を取り壊した日から1年以内にその土地の譲渡に関する契約を締結し、かつその家屋を居住の用に供さなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡した場合

※物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係の場合は対象外

居住用財産の3,000万特別控除の利用時注意点

マイホーム売却後に住宅ローンを利用して住み替える場合「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を使用した後、3年間は住宅ローンの控除が使用できなくなります。住宅ローン控除とは、住宅ローンで住宅の取得を行なった場合、住宅ローンの年末借入残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間税額控除する制度です。

住宅ローン減税の適用要件には次のような決まりがあります。

居住年およびその前2年の計3年間に次の譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。

• 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 居住用財産の譲渡所得の特別控除
• 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例

売却後3年以内に再度売却する場合「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は1度使用した後は3年間は使用できません。『売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。』という条件がある為です。
同年中であれば、複数回利用できますが、控除金額の上限は3,000万円が限度となります。